投資法人資産運用業における基本的な運営方針
（顧客本位の業務運営方針）Basic Operational Polices Within the Investment Corporation Asset Management Business
投資法人資産運用業における基本的な運営方針
2023年1月31日 改定
東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社（以下「当社」といいます。）は、資産運用における基本的理念及び原則として、本方針を制定し、業務運営に取り組んでおります。
なお、本方針については、金融庁が平成29年3月30日付にて公表した「顧客本位の業務運営に関する原則」に沿ったものであり、より良い業務運営を実現するため、必要に応じて見直しを行います。
運用理念
当社は、東急株式会社等（注）のオフィス及び商業施設等に対する深い知識を活かし、顧客（東急リアル・エステート投資法人及びその投資家をいいます。以下同じ。）との十分な対話を通じて、投資家ニーズに合致した魅力的な運用商品を提供していきます。
また、当社は、不動産投資運用における環境・社会への配慮の重要性を認識し、東急株式会社等との連携を通じて、企業の社会的責任として、環境負荷の低減や、持続可能な社会の実現を目指した取組みを行っていきます。
運用方針
当社は、全ての顧客から「信用」と「信頼」をいただき、中長期的な観点での資産価値の向上及び投資口1口当たり利益の成長を実現するため、以下に重点を置き安定的ポートフォリオ運用を目指します。
- 環境変化をとらえた「動的」資産運用
- オフィス・商業施設等への知見を生かした「厳選」物件取得
- 投資対象地域及び個別物件を熟知した運用パフォーマンス「最大化」
- 低レバレッジの財務戦略による「健全」なファンド運営
- 投資主価値に連動した「投資主と同じ船に乗る」資産運用報酬体系
- 投資家との「継続的」対話と「適時適切」な開示
プロセス×人材
当社は、より高いレベルでの運用方針の実現を目指し、
プロセス及び人材の質的向上を図っていきます。
プロセス
●適切なプロセスの維持・向上
適切な投資家保護を目的として、以下に重点を置き、実効性の高いガバナンスを確保したプロセスの整備・運用を目指します。
- 顧客の最善の利益を追求するための行動、顧客の公正な取扱い等を促進するよう設計されたガバナンス
- コンプライアンス及びリスクマネジメントを徹底する内部管理
- スポンサーコラボレーションと独立性の両立を実現する利益相反管理
人材
●人材の配置・育成
資産運用の礎（いしずえ）は人材にあるという認識のもと、以下に重点を置き、「質」、「量」ともに十分な人材を配置及び育成し、もって、顧客の最善の利益を追求できる組織能力の強化を図ります。
- 「誠実性及び倫理観」
- 投資対象地域及び不動産への深い知見と洞察に裏打ちされた「目利き力」
- ステークホルダーとの十分な「対話力」
- 「東急株式会社等」とは、次のa.からｃ.までのいずれかに掲げる者をいいます。「a.東急株式会社」、「b.東急株式会社の子会社」、「c.東急株式会社又は東急株式会社の子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資比率が過半である特定目的会社及び特別目的事業体」
運営方針への取組の状況
当社は、東急リアル・エステート投資法人（以下、「東急REIT」といいます。）の資産運用にあたり、上記の運営方針に沿い、以下のとおり取り組んでいます。
運用方針
１．環境変化をとらえた「動的」資産運用
当社では、「長期投資運用戦略（サーフプラン）」及び「循環再投資モデル」に沿って資産運用に取り組み、東急REITの投資主価値の最大化に努めています。
◆長期投資運用戦略（サーフプラン）
【東急REITウェブサイト「外部成長方針」】
◆循環再投資モデル
【東急REITウェブサイト「東急㈱との協働体制」】
◆東急REITの一口当たり分配金の推移
【東急REITウェブサイト「IR情報_分配金」】
２．オフィス・商業施設等への知見を生かした「厳選」物件取得
当社は、東急株式会社等のオフィス及び商業施設等に対する深い知識を活かし、東急REITの基本方針である、「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」に沿い、東京都心５区地域及び東急沿線地域を重点的な投資対象地域として、立地・用途・投資規模等において一定の基準を設けて投資活動を行っています。
◆東急REITの外部成長方針
【東急REITウェブサイト「外部成長方針」】
◆東急REITのポートフォリオ
【東急REITウェブサイト「物件一覧」】
【東急REITウェブサイト「ポートフォリオマップ」】
【東急REITウェブサイト「用途比率・地域比率」】
３．投資対象地域及び個別物件を熟知した運用パフォーマンス「最大化」
当社は、東急REITの中長期的な資産価値の最大化を目指すべく、物件の市場競争力の維持向上を図るとともに適切なリスクマネジメントを行っています。
◆東急REITの内部成長方針
【東急REITウェブサイト「内部成長方針」】
◆東急REITの運用パフォーマンス
【東急REITウェブサイト「稼働率」】
【東急REITウェブサイト「各種データ」】
４．低レバレッジの財務戦略による「健全」なファンド運営
当社は、安定性、機動性及び効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減、外部成長及び支出の極小化により東急REITの投資主価値の最大化を図っています。
◆東急REITの財務方針
【東急REITウェブサイト「財務方針」】
◆東急REITの財務情報
【東急REITウェブサイト「財務情報」】
５．投資主価値に連動した「投資主と同じ船に乗る」資産運用報酬体系
当社及び東急REITは、パフォーマンスを示す３指標にリンクし「投資主と同じ船に乗る」、利益の相反を抑えた資産運用報酬体系を採用しています。
◆資産運用報酬体系
【東急REITウェブサイト「資産運用報酬」】
◆資産運用報酬実績
【東急REITウェブサイト「資産運用報酬実績（上場来）」】
６．投資家との「継続的」対話と「適時適切」な開示
当社は、東急REITの開示方針に沿って、投資家との継続的な対話及び適時・適切・正確・公平な情報の開示・提供に努めています。
◆東急REITの開示方針
【東急REITウェブサイト「ディスクロージャーポリシー」】
◆東急REITの開示実績
【東急REITウェブサイト「ニュースリリース」】
【東急REITウェブサイト「IRライブラリー」】
【東急REITウェブサイト「個人投資家向け説明会」】
【東急REITウェブサイト「社会（Social）への貢献」】（「ステークホルダーへの情報開示と対話」の項をご覧ください）
プロセス×人材
１．適切なプロセスの維持・向上
(1)ガバナンス
当社では、優れたガバナンスは競争力の源泉であり、投資主価値向上に資するものと位置付けています。東急REITの発行する投資証券がグローバルプロダクト（国際的金融商品）として内外のあらゆる投資家の投資対象となるよう、グローバル・スタンダードでみても充分な評価に足るガバナンスの設計及びその整備を進め、着実な運営を行っています。
(2)コンプライアンス・リスクマネジメント
◆コンプライアンス
当社では、内部規律として「東急REIM行動規範」、「コンプライアンス基本方針」、「コンプライアンス規程」、「東急REIMコンプライアンス・マニュアル」、「コンプライアンス・プログラム」等を定め、倫理・法令、市場ルール（当社に適用あるグローバル規制を含む） 等の遵守、特に法人関係情報・個人情報の適正管理、財務報告その他開示の信頼性確保等について、これらを徹底しています。
◆リスクマネジメント
当社では、東急REITの投資主価値の維持・最大化のために、投資法人資産運用業に関連する内外の様々なリスクを正確に把握し、全社的な視点で合理的かつ最適な方法でリスクをマネジメントすることが必要不可欠であるとの認識のもと、「リスクマネジメント基本方針」及び「リスクマネジメント規程」を定め、実践しています。
(3)利益相反管理
当社では、自主ルールとして、基本原則と個別ルールから成る「利害関係者取引規程」を定め、利害関係者との取引における利益相反対策を行っています。
【東急REITウェブサイト「ガバナンス（Governance）」】
２．人材の配置・育成
当社では、資産運用の礎は人材にあるという認識のもと、「質」、「量」ともに十分な人材を配置及び育成し、もって、顧客の最善の利益を追求できる組織能力の強化を図っています。
【東急REITウェブサイト「社会（Social）への貢献」】（「「質」・「量」ともに十分な人材の配置及び育成」をご覧ください。）
金融庁「顧客本位の業務運営に関する原則」との対応関係
金融庁「顧客本位の業務運営に関する原則」と、当社の掲げる「投資法人資産運用業における基本的な運営方針」の対応関係については、以下の通りです。
- 当社は金融商品・サービスの販売・推奨等は行っておらず、これらに係る重要な情報の提供を投資家の皆様に対して行っていないため、金融庁「顧客本位の業務運営に関する原則」の一部項目につき、「非該当」としております。